Корпоративное участие в операторе КРТ
ГрК РФ предусматривает, что оператор КРТ может быть назначен на реализацию КРТ-проекта решением о КРТ без проведения торгов. Согласно ч. 1 ст. 71 ГрК РФ оператором КРТ может быть определено, в частности:
- юридическое лицо с долей участия РФ / субъекта РФ / муниципалитета более 50% (оператор КРТс непосредственным публичным участием);
- дочернее общество указанного выше лица с долей участия более 50% (оператор КРТ с опосредованным публичным участием).
Соответственно, законом допускается корпоративное участие частного лица в операторе КРТ в размере не более 49%, что может являться альтернативной схемой участия в КРТ-проекте.
1. Покупка доли в операторе КРТ в размере 49% и менее
В случае, если на реализацию решения о КРТ назначен оператор КРТ, 51% и более долей в котором принадлежат непосредственно РФ / субъекту РФ / муниципалитету, отчуждение таких долей должно происходить в соответствии с Законом о приватизации[1] на аукционе.
В случае продажи долей/ акций в операторе КРТ, принадлежащих публично-правовому образованию опосредованно Закон о приватизации не подлежит применению. Обязательность проведения публичных процедур при продаже долей / акций в таком юридическом лице не предусмотрена[2].
2. Момент покупки оставшейся доли в операторе КРТ
По общему правилу оператор КРТ должен соответствовать установленным законом требованиям в течение всего срока реализации решения о КРТ. Соответственно, получение полного контроля над оператором КРТ со стороны частного лица возможно только после окончания реализации КРТ-проекта.
В то же время, в Москве действует особое регулирование, согласно которому, если оператор КРТ перестает соответствовать требованиям о размере публичного участия в нем, он сохраняет свои права и обязанности, в том числе права на участок[3].
3. Требования к покупке оставшейся доли в операторе КРТ
Поскольку частная сторона уже будет являться участником оператора КРТ, она будет обладать преимущественным правом покупки оставшейся доли (в силу закона, если ООО или в силу устава, если АО).
Как было указано ранее, требования к приобретению долей / акций в операторе КРТ, принадлежащих публично-правовому образованию опосредованно через «промежуточную» компанию, отсутствуют.
К отношениям по приобретению долей / акций в операторе КРТ, принадлежащих РФ / субъекту РФ /муниципалитету, применяется Закон о приватизации[4], в ч.11 ст. 43 которого предусмотрен приоритет преимущественного права покупки перед необходимостью проведения публичных процедур[5].
4. Механизм покупки оставшейся доли в операторе КРТ
Для того чтобы иметь возможность после реализации КРТ-проекта выкупить публичные доли / акции, частному инвестору должны быть предоставлены дополнительные гарантии того, что публичная сторона не произведет отчуждение своих долей / акций третьему стороннему лицу в период реализации проекта. Такие гарантии могут быть закреплены в договоре между участниками или в уставе.
Оптимальной формой выкупа публичных долей / акций в операторе КРТ после реализации проекта является соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи долей / акций с условием о возможности его реализации (акцепта)после завершения проекта КРТ.
[1] Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
[2] См., в частности, постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2023 № Ф05-9663/2023 по делу №А40-226102/2022.
[3] См. абз. 30 ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ», постановление Правительства Москвы от 23 марта 2021 № 331-ПП «О мерах по реализации проектов КРТ нежилой застройки г. Москвы»; постановление Правительства Москвы от 05 сентября 2014 № 511-ПП.
[4] Федеральный закон от 21.12.2001 № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества».
[5] Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 № 06АП-2196/2017 по делу № А37-1905/2016;постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.05.2007 №А10-5071/06-Ф02-2731/07 по делу № А10-5071/06; решение Арбитражного суда Камчатского края от 02.04.2010 по делу № А24-5888/2009 и др.