Российская Федерация отличается массой исторических событий происходивших на ее территории на протяжении целых веков. При этом каждая из эпох оставила свой культурный след в материализованном виде. Ввиду наличия у исторических объектов особой ценности, действующее законодательство придает им особый статус, объектов культурного наследия (ОКН).
Виды ОКН
Основным законодательным актом по вопросу регулирования ОКН является федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Он предусматривает, что ОКН бывают трех видов:
· памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия;
· ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений;
· достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы.
Как видно, перечисленные виды объектов отличаются по естественным характеристикам. При этом данная классификация имеет и практические последствия. Так, на территории памятников и ансамблей не распространяется действие градостроительных регламентов. Параметры застройки или реконструкции определяются для каждого конкретного случая, с учетом вывода историко-культурной экспертизы. Для достопримечательных мест же по особой процедуре градостроительные регламенты устанавливаются. Соответственно, при определении возможностей развития территории можно опираться на абстрактные правила, применимые ко всей территории.
Статус ОКН
Закон об ОКН предусматривает несколько статусов, которыми может обладать объект с исторической ценностью:
- объекты, обладающие признаками ОКН,
- выявленные ОКН (ВОКН) и
- ОКН.
Чтобы объект был признан обладающим признаками ОКН, нет необходимости в каком-либо административном акте уполномоченного органа: объект является таковым в силу особенностей его истории, архитектуры и т.д.
Объект становится ВОКН с момента включения его уполномоченным органом в перечень ВОКН. ВОКН становится ОКН с момента внесения сведений о нем в реестр ОКН.
Каждый статус обладает своей особой спецификой защиты.
Отметим, что статус ВОКН является переходным и введен он для того, чтобы с самим объектом за период проведения его обследования ничего не произошло. Решение о включении ВОКН в реестр ОКН либо об отказе во включении должно быть принято в срок не более одного года со дня принятия решения о включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в перечень ВОКН.
На деле же, достаточно часто уполномоченный орган не совершает необходимых действий для включения ВОКН в реестр ОКН, что в свою очередь создает правовую неопределенность в статусе объекта.
Существует достаточно обширная практика, когда наличие ОКН на территории реализации проекта ведет к фатальным последствиям, например:
1) Реконструкция Конюшенного ведомства. Планы застройщика по реконструкции и приспособлению ОКН были отменены администрацией города Санкт-Петербург, даже несмотря на то, что застройщику уже было выдано разрешение на строительство.
2) Строительство «Охта-центра» на Большеохтинском проспекте. Начиная с начала 2000-х годов крупный инвестор планировал осуществить строительство 400-х метровой башни в непосредственной близости от исторического центра г. Санкт-Петербург, также на месте строительства самого небоскреба находился ОКН «Шведская крепость Ниеншанц», совокупность указанных фактов вынудила инвестора переместить планируемый комплекс в Приморский район г.Санкт-Петербурга.
3) Дом Рогова. В 2012 году, в целях сноса и постройки на его месте нового бизнес центра, инвестором был приобретен аварийный ОКН «Дом Рогова», в последующем был издан приказ уполномоченного органа которым было отказано включения ОКН в реестр ОКН, инвестор воспринял данный отказ как санкцию на произведение сноса ОКН, однако для данных действий необходимо было согласовать его снос. Ввиду нарушения процедуры сноса ОКН, на инвестора был наложен штраф в размере 500 тыс. рублей и в последующем было предписано восстановить разрушенный объект.
Механизмы защиты ОКН
Одним из принципов градостроительной деятельности является соблюдение требований сохранения ОКН.
В действующем законодательстве существует 3 основных механизма защиты ОКН:
1. территории ОКН;
2. охранные зоны ОКН, которые в свою очередь подразделяются на несколько видов;
3. защитные зоны ОКН.
Каждый из механизмов защиты обладает своей особой спецификой. При этом соответствующие зоны и территории могут накладываться друг на друга, в этом случае требуется соблюдать самые строгие из применимых ограничений.
Территории ОКН
Под территорией ОКН понимается территория, непосредственно занятая ОКН и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью.
При этом, в зависимости от вида ОКН, различается режим использования территорий на которой он находится. Для строительства или реконструкции в пределах территорий памятников или ансамблей необходимо опираться на правила, непосредственно закрепленные в Законе об ОКН. В частности, деятельность в пределах территорий ОКН не должна нарушать его предмет охраны. Поэтому режим территории ОКН создает самые строгие ограничения на хозяйственную деятельность.
Охранные зоны ОКН
В целях обеспечения сохранности ОКН в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны ОКН. Действующим законодательством выделяется 3 вида зон охраны объектов культурного наследия:
1. охранная зона объекта культурного наследия;
2. зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
3. зона охраняемого природного ландшафта.
Каждая из зон имеет свой предмет охраны, например, предметом охраны зоны охраняемого природного ландшафта является природный ландшафт, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
Наиболее строгий режим из перечисленных зон имеет охранная зона культурного наследия.
В целях сохранения предметов охраны применительно к каждой из зон устанавливается требование о необходимости утверждения отдельного градостроительного регламента, положения которого могут существенно отличаться от основного градостроительного регламента территориальной зоны. Зачастую данные градостроительные регламенты не принимаются уполномоченными органами, что создает правовую неопределенность территорий в пределах соответствующей охранной зоны.
Важно подчеркнуть, что данные зоны считаются установленными в силу факта нахождения ОКН, при этом сведения о них могут отсутствовать в ЕГРН, правилах землепользования и застройки или в градостроительном плане земельного участка.
Помимо этого, одним из самых сложных аспектов, связанных с охранными зонами ОКН, заключается в том, что некоторые из зон были установлены до вступления в силу Закона об ОКН, для анализа законности существования зон установленных до вступления в силу Закона об ОКН, необходимо проводить отдельное исследование переходных положений и законодательства РСФСР.
Защитные зоны ОКН
В случае отсутствия утвержденной охранной зоны ОКН, территории ОКН в силу закона устанавливаются защитные зоны ОКН. Защитными зонами ОКН являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам)запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров. В зависимости от нахождения и вида ОКН охранная зона может варьироваться от 100 до 300 метров.
Ввиду того, что защитные зоны ОКН являются особым замещающим механизмом достаточно часто уполномоченные органы неверно устанавливают границы защитных зон, из-за этого требуется проверка порядка установления каждой защитной зоны.
Зачем могут понадобиться консультанты?
– Анализ территории на предмет наличия ОКН;
– Анализ применимых градостроительных и иных ограничений, связанных с наличием ОКН;
– Оценка законности установления зон охраны, защитных зон, присвоения статуса ОКН;
– Оспаривание правовых актов, принятых органом, уполномоченным на охрану объектов культурного наследия;
– Комплексная оценка рисков нахождения целевой территории в зонах охраны ОКН, защитных зон ОКН;
– Рекомендации по структурированию девелоперского проекта по реконструкции ОКН или строительства в охранных зонах ОКН;
– Консультирование по вопросам, связанным с обязательствам по содержанию ОКН.
